Registo predial
Advogados, câmaras de comércio e solicitadores vão poder efectuar registos.
Entra em vigor no próximo dia 21 um conjunto de medidas que simplificam, desmaterializam e eliminam actos e procedimentos no âmbito do registo predial e actos conexos.Das novidades que este diploma consagra destaca-se o facto de, tanto advogados como câmaras de comércio e indústria, notários, serviços de registo e solicitadores, passarem a poder prestar serviços relacionados com negócios relativos a bens imóveis em regime de «balcão único». Por outro lado, tornam-se facultativas as escrituras relativas a diversos actos da vida dos cidadãos e das empresas. Deixam de ser obrigatórias as escrituras públicas, nomeadamente, para a compra e venda de imóveis e para a constituição ou modificação de hipoteca voluntária sobre bens imóveis e, consequentemente, para os demais contratos onerosos pelos quais se alienem bens ou se estabeleçam encargos sobre eles, aos quais sejam aplicáveis as regras da compra e venda.Também deixa de ser obrigatório celebrar por escritura pública a doação de imóveis, a alienação de herança ou de quinhão hereditário e a constituição do direito real de habitação periódica. Estes actos passam a poder ser realizados por documento particular autenticado. As entidades com competência para praticar actos relativos a imóveis por escritura pública ou documento particular autenticado passam a estar obrigadas a promover o registo predial do acto em que tenham intervenção, assim desonerando os cidadãos e empresas das deslocações inerentes aos serviços de registo. Para garantir a segurança dos serviços disponibilizados nestes «balcões únicos», será realizado um depósito electrónico dos documentos relativos ao acto praticado por documento particular autenticado, cuja consulta substitui, para todos os efeitos legais, a apresentação perante qualquer entidade pública ou privada do documento em suporte de papel. São também adoptadas medidas destinadas a simplificar e facilitar a relação dos cidadãos com as conservatórias do registo predial. Assim, a partir de Janeiro de 2009, é eliminada a competência territorial das conservatórias do registo predial, o que significa que qualquer cidadão pode praticar actos de registo predial em qualquer conservatória do registo predial do território nacional, independentemente do lugar da situação dos prédios. Os interessados passam, portanto, a poder escolher o serviço mais rápido, que lhes fica mais próximo ou aquele que preste um melhor atendimento. Criou-se igualmente a possibilidade de tramitar de forma unitária, através de procedimentos para operações especiais de registo, actos próprios dos serviços de registo que, em razão do seu número, natureza, relação de dependência ou conexão, identidade ou qualidade dos sujeitos, possam ser praticados de forma simplificada.São assim criados procedimentos especiais que podem ser efectuados em balcões com competência para a prática de actos de qualquer área de registo, criados junto de entidades públicas ou privadas, ou como serviços autónomos. Por outro lado, deixa de ser necessário apresentar junto dos serviços de registo certidões e outros documentos que já se encontrem noutras conservatórias ou serviços de registo, passando estas a ter de verificar a informação que já está disponível no sector dos registos, em vez de as exigir ao interessado. Se o documento a obter se encontrar junto de outro serviço da Administração Pública, o cidadão passa a ter o direito de exigir que seja a conservatória a obter esse documento. O Governo quer também simplificar o processo de harmonização das descrições prediais com a matriz e os títulos. Visa-se, desta forma, facilitar a conciliação dos elementos identificativos dos prédios e evita-se que muitos actos de registo sejam inviabilizados ou excessivamente prolongados em questões tão relevantes para o cidadão como a compra de uma casa ou de um terreno. Se o prédio estiver omisso no registo predial, a inscrição prévia em nome do autor da herança é dispensada no registo de aquisição decorrente de partilha de qualquer património, hereditário ou conjugal, podendo registar-se o bem desde logo em nome do adquirente na partilha. Igualmente, para a realização de partilha de prédios descritos, é eliminada a prova do registo em nome do autor da herança, sem prejuízo do princípio do trato sucessivo. É também eliminado, para todas as situações, o registo intermédio em nome dos titulares de bens ou direitos integrados em herança indivisa. O registo passa assim a poder ser directamente promovido em nome de quem adquira, efectivamente, o bem. O regime da caducidade do registo das acções também é modificado, por forma a evitar que os cidadãos e as empresas se vejam confrontados com a necessidade de ter de efectuar vários e sucessivos pedidos de renovação enquanto aquelas se mantiverem pendentes. Prevê-se, por outro lado, a permanência do registo do arresto, da penhora e de outras providências cautelares para além dos 10 anos, garantindo, assim, a prioridade de uma acção que venha a prolongar-se para além daquele prazo. Finalmente, prevê-se a anotação à descrição dos prédios da existência de autorização de utilização e da ficha técnica de habitação, possibilitando que os cidadãos encontrem, num único local, toda a informação considerada necessária para a aquisição e celebração de outros negócios jurídicos sobre imóveis, tornando a informação mais rápida, mais segura e com menores custos. Será possível efectuar actos de registo predial pela Internet, e é criada uma certidão permanente de registo predial disponível na Internet, e prevê-se a possibilidade dos documentos que serviram de base ao registo serem digitalizados, conferindo-lhes a mesma força probatória dos respectivos originais. Passa a existir um sistema de registo predial obrigatório, e os registos dos actos praticados antes de 4 de Julho de 2008 serão gratuitos até 2 de Dezembro de 2011. De acordo com o Governo, os preços dos actos de registo passam a ser únicos e, por isso, mais transparentes. Ou seja, os preços deixam de resultar da soma de várias parcelas avulsas, o que tornava extraordinariamente difícil, para os interessados, conhecer o custo real dos registos dos actos que pretendiam realizar. Com as alterações agora introduzidas, os preços a incluir, designadamente, as inscrições, descrições, averbamentos, certidões e emolumentos pessoais necessários a satisfação do pedido apresentado pelo interessado.
Preços mais baixos
De acordo com o Governo, o preço novo do registo predial que vai vigorar a partir de 21 de Julho é fixo e único, é mais barato, transparente e claro. Assim, a título de exemplo, apresentou os seguintes valores:
preço dos registos prediais na compra e venda de uma casa com financiamento bancário:
preço actual - 526,98 euros (resultante da soma de todas as parcelas envolvidas)
preço novo (a partir de 21 de Julho)- 500 euros (preço fixo)
preço dos registos prediais na compra e venda de uma casa sem financiamento bancário:
preço actual - 312,48 euros (resultante da soma das várias parcelas envolvidas)
preço novo a partir de 21 de Julho - 250 euros (preço fixo)
preço dos registos prediais na transferência de um financiamento bancário para compra de casa de um banco para outro:
preço actual - 249,48 euros (resultante da soma das várias parcelas envolvidas)
preço novo (a partir de 21 de Julho) - 250 euros (preço fixo)
preço dos registos prediais de operações de loteamento:
preço actual - 473 euros (resultante da soma das várias parcelas envolvidas)
preço novo (a partir de 21 de Julho) - 250 euros (preço fixo) Uma vez que não estão em causa apenas os custos decorrentes da prática de alguns registos, mas ainda de outras operações, o Executivo forneceu ainda outros elementos relativos aos custos totais das formalidades da compra de casa, para as situações mais frequentes, relativas a um imóvel de custo médio (cerca de 126.000 euros):
compra e venda de uma casa com financiamento bancário:
preço actual - 947,83 euros (resultante da soma das várias parcelas envolvidas)+impostos
preço novo (a partir de 21 de Julho) - 500 euros (preço fixo dos registos)+preço cobrado por notário, advogado, solicitador ou câmara de comércio e indústria, que será livre+impostos
compra e venda de uma casa sem financiamento bancário:
preço actual - 513,76 euros (resultante da soma das várias parcelas envolvidas)+impostos
preço novo (a partir de 21 de Julho) - 250 euros (preço fixo dos registos)+preço cobrado por notário, advogado, solicitador ou câmara de comércio e indústria, que será livre+impostos
transferência de um financiamento bancário para compra de casa de um banco para outro:
preço actual - 437,91 euros (resultante da soma das várias parcelas envolvidas)+impostos
preço novo (a partir de 21 de Julho) - 250 euros (preço fixo dos registos)+preço cobrado por notário, advogado, solicitador ou câmara de comércio e indústria, que será livre+impostos Casa Pronta
Por causa de todas estas alterações, também os actos praticados através do serviço Casa Pronta - balcão único onde é possível realizar todas as operações e formalidades relativas à compra e venda de casa - vão ser alterados. Os preços são fixos, únicos, incluem todo o serviço e são os seguintes:
Compra e venda de uma casa com financiamento bancário:
preço actual - 650 euros+impostos
preço novo (a partir de 21 de Julho) - 600 euros+impostos
Compra e venda de uma casa sem financiamento bancário:
preço actual - 350 euros+impostos
preço novo (a partir de 21 de Julho) - 300 euros+impostos
Preço das formalidades na transferência de um financiamento bancário:
preço actual - 350 euros+impostos
preço novo (a partir de 21 de Julho) - 300 euros+impostos Este serviço permite realizar, num único momento, o contrato de compra e venda, o registo da aquisição e da hipoteca, bem como praticar outros actos como liquidar o imposto sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT). Neste serviço, é eliminada a necessidade de realizar formalidades e obter diversos documentos, tais como, por exemplo, certidões do registo predial, comercial e civil, registos provisórios, escrituras notariais e certidões camarárias de licenças de utilização.
terça-feira, 23 de setembro de 2008
quinta-feira, 24 de janeiro de 2008
Implicações fiscais na alienação de Imóveis
1. Implicações fiscais na alienação de imóveis:
1.1. – Incidência: Tributação em Mais- Valias
No que diz respeito à transmissão onerosa dos bens imóveis a questão essencial
prende-se com as eventuais mais- valias geradas com essa alienação, ou seja o rendimentoacréscimo
resultante da transmissão onerosa – o que pode suceder tanto no caso do
alienante ser pessoa singular, como no caso de se tratar de pessoa colectiva.
1.2. – As mais- valias em IRC
Consideram-se mais- valias os ganhos obtidos pela transmissão onerosa de elementos
do activo imobilizado.
No caso de pessoas colectivas, as mais- valias e menos- valias são dadas pela diferença
entre o valor de realização, liquido dos encargos que lhe sejam inerentes, e o valor de
aquisição deduzido das reintegrações ou amortizações praticadas.
Em caso de alienação onerosa, será considerado como valor de realização o valor da
contraprestação recebida.
Para efeitos fiscais, o valor da mais ou menos-valia pode, ou não coincidir com a mais
ou menos–valia contabilística, uma vez que na determinação da primeira, ao contrário da última, entra um coeficiente de correcção monetária, que é aplicado ao valor resultante do valor de aquisição deduzido das amortizações acumuladas sempre que, à data da realização, tenham decorrido pelo menos dois anos contados a partir da data de aquisição do bem.
1.2.1. - Reinvestimento da mais- valia em IRC
A tributação em IRC (inclusão no lucro tributável) das mais-valias está condicionada à
sua realização.
Quando realizada, existe uma possibilidade de diferir 4/5 da diferença positiva entre as
mais-valias e as menos-valias, resultantes da transmissão onerosa de bens do activo
imobilizado corpóreo.
Um quinto (1/5) será tributado no exercício da realização e os remanescentes 4/5 serão
tributados nos quatro exercícios seguintes, sempre que no exercício anterior ao da
realização, no próprio exercício ou até ao fim do segundo exercício seguinte, o valor de
realização correspondente à totalidade dos referidos elementos, seja reinvestido na
aquisição, fabricação ou construção de elementos do activo imobilizado corpóreo afectos à exploração.
O que vem exposto aplica-se às pessoas colectivas que exerçam a titulo principal uma
actividade de natureza comercial, industrial ou agrícola, uma vez que o rendimento global sujeito a imposto das restantes sociedades é determinado de acordo com as regras do IRS.
Do elenco de factos geradores de ganhos supra referidos apenas os relativos à
transmissão onerosa de terrenos para construção constavam da incidência do revogado
Código do Imposto de Mais-Valias.
Aquando da aprovação do Código do IRS, o legislador entendeu por bem a criação de
um regime transitório aplicável à tributação das mais-valias, constante do Decreto Lei n.º 442-A/88, de 30 de Novembro.
De harmonia com o artigo 5.º n.º 1 do referido diploma, os ganhos que anteriormente
não eram objecto da incidência do Imposto de Mais-Valias só ficariam sujeitos a IRS se a aquisição dos bens ou direitos se verificasse no domínio da vigência do Código do IRS – ou seja, a partir de 1 de Janeiro de 1989.
Nestas circunstância, o ónus da prova de que os bens ou direitos foram adquiridos em
data anterior a 1 de Janeiro de 1989 incide sobre o sujeito passivo que pretenda beneficiar da dita isenção.
1.3. – As mais- valias em IRS
Segundo estatui o artigo 9º Código do IRS (CIRS), constituem incrementos
patrimoniais, desde que não considerados rendimentos de outras categorias, as mais-valias.
Consideram-se, para este efeito, como mais-valias quaisquer valorizações ocorridas em
bens ou direitos que sejam alheias à actividade ou vontade da entidade em cujo património tal valorização se repercutiu.
De entre as várias alíneas do n.º 1 do artigo 10º CIRS, encontramos prevista:
- na alínea a), a alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, a afectação de
quaisquer bens do património particular a actividade empresarial e profissional exercida
em nome individual pelo seu proprietário
- na alínea d), a cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a
contratos relativos a bens imóveis.
As situações vindas de expor encontram-se, pois, directamente relacionadas com a
percepção de ganhos relativos a bens imóveis que se encontram sujeitos a tributação.
O artigo 10º, n.º 3 CIRS, estabelece que os ganhos se consideram obtidos no momento
da prática dos actos supra referidos, sem prejuízo de:
- nos casos de promessa de compra e venda ou de troca, se presumir que o ganho é
obtido logo que verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos objecto do contrato;
- nos casos de afectação de bens do património particular a actividade empresarial e
profissional exercida pelo seu proprietário, o ganho só se considerar obtido no momento da ulterior alienação onerosa dos bens em causa, ou da ocorrência de outro facto, que
determine o apuramento de resultados em condições análogas.
A incidência real6, por seu lado, é constituída pela:
- diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição;
- importância recebida pelo cedente, deduzida do preço por que eventualmente tenha
obtido os direitos e bens objecto de cessão8.
De notar que ao valor de aquisição serão acrescidas as despesas suportadas pelo
alienante com a aquisição e alienação, e as despesas de valorização efectuadas nos últimos 5 anos.
As mais-valias resultantes da alienação de bens imóveis apenas ficam sujeitas a
tributação em 50% do seu valor.
Assim, a taxa aplicável a este rendimento vai depender do montante dos restantes
rendimentos a que o mesmo vai ser englobado, determinada nos termos do artigo 68.º
CIRS.
Aqui se reitera que este regime de tributação de mais-valias apenas é aplicável nas
situações em que o alienante tenha adquirido o bem que pretende alienar depois de 1 de
Janeiro de 1989.
1.3.1. – Reinvestimento da mais valia em IRS
Os bens ou direitos relativos a imóveis ficarão sujeitos a tributação em sede de IRS,
excepto quando se trate de ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis
destinados a habitação própria e permanente, e sempre que:
- no prazo de 24 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido
da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for
reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de
imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente
com o mesmo destino, em território português;
- se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído
para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento de aquisição de (outro) imóvel
destinado a habitação própria e permanente que tenha sido adquirido nos doze meses
anteriores.
Para beneficiar deste regime de reinvestimento o sujeito passivo deverá manifestar, na
declaração periódica de rendimentos, a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o valor que tenciona reinvestir.
Do mesmo modo, caso o sujeito passivo venha a reinvestir um montante diferente do
declarado, terá de proceder à entrega de uma declaração de substituição - onde mencionará os valores efectivamente reinvestidos.
Todavia, não haverá lugar ao benefício quando o sujeito passivo:
- na aquisição de outro imóvel, não o afecte à sua habitação ou do seu agregado
familiar, até decorridos seis meses após o termo do prazo de reinvestimento;
- na aquisição de terreno para construção, o adquirente não inicie, excepto por motivo
imputável a entidades públicas, a construção até decorridos seis meses após o termo do
prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado, ou não requeira a inscrição do imóvel na matriz até decorridos 24 meses sobre a data de início das obras - devendo, em qualquer caso, afectar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;
- na construção, ampliação ou melhoramento de imóvel, não sejam iniciadas as obras
até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser
efectuado ou não seja requerida a inscrição do imóvel ou das alterações na matriz até
decorridos 24 meses sobre a data do início das obras, devendo, em qualquer caso, afectar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.
De notar que o valor de aquisição poderá ser corrigido pela aplicação de coeficientes de
correcção monetária sempre que tenha decorrido mais de 2 anos entre a data de aquisição e a data de alienação.
2. – Questões conexas
2.1. - A transmissão onerosa de bens imóveis – Pessoas Colectivas
No que diz respeito à transmissão onerosa dos bens imóveis a questão que pode
suscitar-se prende-se, como vimos, com as eventuais mais valias geradas com essa
alienação, ou seja os ganhos obtidos com a transmissão onerosa de bens do activo
imobilizado.
Antes da entrada em vigor do artigo 10.º n.º 12, com a redacção dada pela Lei 39.º -
A/2005 de 29.07 uma lacuna na lei permitia resolver, com relativa facilidade, a questão da tributação de mais valias.
Assim, sempre que uma sociedade continha como seu principal activo um bem imóvel,
a solução não estava em alienar o bem imóvel mas sim a própria sociedade. Com efeito, o artigo 10.º n.º2 a) exclui de tributação em mais valias o produto obtido com a alienação onerosa de acções detidas pelo seu titular durante mais de 12 meses.
Assim, a solução passa muitas vezes por transformar a sociedade por quotas em
sociedade anónima e, em lugar de alienar o património, alienar as acções nas quais o
património constituía capital.
O resultado era a não tributação da operação por parte do adquirente em IMT e a
isenção da tributação de mais valias por parte do alienante.
Com a referida alteração veio a colocar-se um obstáculo a este tipo de operação, uma
vez que se estabelece que aquela isenção não abrange as mais valias provenientes de
acções de sociedades cujo activo seja constituído, directa ou indirectamente, em mais de
50%, por bens imóveis ou direitos reais sobre bens imóveis situados em território
português.
Assim sendo, em caso de transmissão onerosa de um bem imóvel por parte de uma
sociedade comercial, verificar-se-á o apuramento das mais valias de acordo com as regras gerais do IRS/IRC.
2.2. – Implicações da reforma da tributação do património
Outras implicações no IRC da alienação de bens imóveis prendem-se com o regime
estabelecido pelo decreto-lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro.
Este diploma procedeu à aprovação dos novos Códigos do Imposto Municipal sobre
Imóveis (IMI) e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), e veio motivar diversas alterações na legislação tributária.
Um dos códigos que veio a sofrer alterações foi o Código do IRC, ao qual foram
aditados dois novos artigos: o 58.º-A e o 129.º.
Estes novos preceitos legais vieram determinar que o valor mínimo para a
determinação do lucro tributável em IRC passaria a ser constituído pelo valor patrimonial tributário que serviu de base à liquidação do IMT.
Veio também estabelecer-se que os alienantes e adquirentes de direitos reais sobre bens
imóveis devem adoptar, para efeitos da determinação do lucro tributável, valores normais de mercado que não poderão ser inferiores aos valores patrimoniais tributários definitivos que serviram de base à liquidação do IMT, ou que serviriam no caso de não haver lugar à liquidação desse imposto.
Destarte, sempre que, nas transmissões onerosas, o valor constante do contrato seja
inferior ao valor patrimonial tributário definitivo do imóvel, é este o valor a considerar por alienante e adquirente para efeito da determinação do lucro tributável.
No que tange ao cumprimento das obrigações declarativas, o alienante deverá efectuar
uma correcção ou ajustamento positivo - no quadro 07 da declaração modelo 22 de IRC do exercício a que é imputável o proveito obtido com a transmissão - equivalente à diferença positiva entre o valor patrimonial tributário definitivo do imóvel e o valor constante do contrato.
Para o alienante, será o valor patrimonial tributário o considerado para efeito de
determinação da base de cálculo das reintegrações e, o que é pior, para a determinação do resultado tributável em IRC relativamente ao mesmo imóvel.
A determinação do valor patrimonial tributário será efectuada pela administração
fiscal, por recurso à regras do IMI, pelo que poderão ser verificar-se alienações onerosas de imóveis sem que esteja definitivamente determinado o valor patrimonial tributário.
Nestas situações, e sempre que valor patrimonial tributário definitivo do imóvel não
esteja determinado até ao final do prazo estabelecido para a entrega da declaração do
exercício a que respeita a transmissão, os sujeitos passivos deverão uma declaração de
substituição durante o mês de Janeiro do ano seguinte àquele em que os valores
patrimoniais tributários se tornaram definitivos.
No caso de o adquirente pretender efectuar a correcção ao valor das reintegrações do
imóvel, as reintegrações relativas a exercícios anteriores serão consideradas como custo do exercício em que o valor patrimonial tributário se tornar definitivo.
Note-se que o artigo 129.º CIRC, estabelece a possibilidade de o sujeito passivo fazer
prova de que o preço efectivamente praticado nas transmissões de direitos reais sobre bens imóveis foi inferior ao valor patrimonial tributário que serviu de base à liquidação do IMT.
Mas há um senão: neste caso, será dada à administração fiscal a possibilidade de acesso
à informação bancária do requerente e dos respectivos administradores ou gerentes
referente ao exercício em que ocorreu a transmissão e ao exercício anterior14 - o que tem
sido mais do que suficiente para afastar os contribuintes do âmbito de aplicação deste
procedimento.
Em face do cumprimento da obrigação de colaboração estabelecida nos artigos 49.º
CIMT, 124.º CIMI é hoje relativamente simples o cruzamento entre as informações
prestadas pelos notários e a base de dados dos impostos sobre o património.
Assim, é de esperar que as diferenças positivas entre o valor patrimonial definitivo dos
imóveis alienados e o valor constante dos respectivos contratos seja facilmente detectável, o que implicará as correspondentes liquidações adicionais e juros compensatórios.
3. - Transmissão por pessoa singular - entrave
A transmissão de bens imóveis por uma pessoa singular suscita também a questão da
tributação de mais valias.
Convirá notar, todavia, que também aqui foi colocado pelo legislador um entrave a um
meio geralmente usado para “tornear” esta tributação – o artigo 45.º n.º 3 CIRS com a
redacção dada pela Lei n.º 53-A/2006 de 29.12.
Como é sabido, a maior parte dos imóveis têm valores patrimoniais tributários
perfeitamente desactualizados e, por isso, reduzidos. O que vem de ser dito tinha como
efeito, no momento da alienação, a existência um maior hiato entre aquele valor (de
aquisição) e o valor de realização e, portanto, uma maior tributação em mais valias.
O meio de “planeamento fiscal” geralmente usado nesses caso passava pela doação do
imóvel a um ascendente ou descendente (porque isenta de imposto de selo – art. 6.º e)
Código do Imposto de selo) e a atribuição de um valor a essa doação próximo do valor
pelo qual se pretendia efectuar a venda.
Esta operação destinava-se apenas a actualizar o valor de aquisição, uma vez que
agora o vendedor era o próprio donatário. Assim se conseguia, com relativa facilidade,
reduzir drasticamente a tributação em mais valias.
A única forma que a Administração Fiscal tinha para obviar a este tipo de
procedimento era a utilização da Cláusula Geral Anti-Abuso do artigo 38.º da Lei Geral
Tributária – com todas as limitações e pressupostos procedimentais que encerra.
A partir da alteração legislativa supra referida pretendeu-se desincentivar este tipo de
operações.
Estabelece agora o artigo 45.º n.º 3 CIRS que “No caso de direitos reais sobre bens
imóveis adquiridos há menos de 2 anos por doação isenta nos termos da alínea e) do artigo
6.º do Código do Imposto do Selo, considera-se valor de aquisição o valor patrimonial
tributário anterior à doação.”.
Ou seja, em termos práticos, continua a ser possível actualizar o valor de aquisição
através de doação isenta - sempre que, claro está, o comprador esteja disposto a esperar 2 anos...
3. – Consequências fiscais na espera do adquirente
3.1. – Delimitação negativa de incidência: Isenção de IMI
Um possível reflexo fiscal existência de um benefício aplicável a titulares individuais
dos imóveis: o benefício previsto no artigo 42.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).
Este benefício aplica-se aos prédios urbanos, construídos, ampliados, melhorados ou
adquiridos a título oneroso desde que destinados à habitação própria e permanente do
sujeito passivo ou do seu agregado familiar.
Trata –se de uma isenção de pagamento de IMI pelo período de 6 anos, caso o valor
tributável do imóvel seja ascenda até €157.500,00 e de 3 anos, caso aquele valor ascenda a um máximo de €236.250,00.
O imóvel deverá ser afecto à habitação própria do sujeito passivo ou do seu agregado
familiar no prazo de 6 meses após a aquisição, conclusão da construção, ampliação ou
melhoramentos.
De notar que este não é um benefício automático mas sim um benefício dependente de
reconhecimento, ou seja, deverá ser requerido pelo sujeito passivo no prazo de 60 dias após o término do supra referido prazo de 6 meses, sob cominação de a isenção apenas se iniciar no anos seguinte, assim ficando reduzido em um ano o período de concessão do benefício. De notar que esta isenção poderá ser reconhecida por duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar16, sendo tal benefício transmissível mortis causa.
Poderá ainda verificar-se a isenção de IMI relativamente aos prédios ou parte de
prédios construídos de novo, ampliados, melhorados, ou adquiridos a título oneroso,
quando se trate da primeira transmissão, na parte destinada ao arrendamento.
Os pressupostos de aplicação são semelhantes aos da isenção de IMI em imóveis
destinados a habitação própria e permanente. Todavia, em face da redacção dada ao n.º 10 do artigo 42.º EBF, podemos concluir que esta isenção não tem as mesmas limitações que a isenção para habitação, podendo ser reconhecida mais do que duas vezes e em todos os prédios que o sujeito passivo destine a arrendamento.
De todo o modo, ainda que não seja concedido ou requerida esta isenção relativamente
aos imóveis arendados, o artigo 41.º CIRS estabelece que serão deduzidos aos rendimentos da categoria F, entre outras, as quantias pagas a título de IMI.
Acresce que o resultado liquido negativo apurado na categoria F poderá ser reportado
aos cinco anos seguintes, deduzindo-se ao rendimento liquido dessa mesma categoria (art. 55.ºCIRS).
3.2. - Isenção de IMT na aquisição de prédios para habitação
O imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT), incide sobre as
transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse
direito, sobre bens imóveis situados no território nacional.
Integram, ainda, o conceito de transmissão de bens imóveis as promessas de aquisição
e de alienação, logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou quando este esteja usufruindo os bens.
Todavia, o Código do IMT (CIMT) estabelece uma importante excepção a este regime
jurídico no que tange à tradição ou posse.
Ora, quando se trate de promessa de compra e venda de habitação para residência
permanente do adquirente ou do seu agregado familiar, tal situação não se insere no
conceito de transmissão onerosa de bens imóveis.
Assim será, desde logo, desde que não ocorram as seguintes situações:
1) Celebração de contrato-promessa de compra e venda de bens imóveis nos termos do
qual o promitente comprador possa ceder a sua posição contratual a terceiro;
2) Cessão da posição contratual no exercício do direito conferido pelo contratopromessa
referido no ponto anterior;
3) Cedência de posição contratual ou ajuste de revenda, por parte do promitente
comprador, quando o contrato definitivo venha a ser celebrado entre o promitente
comprador e terceiro.
São isentas de IMT as aquisições de prédio urbano ou de fracção autónoma de prédio
urbano destinado exclusivamente a habitação, cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda € 85.500.
Se o valor de aquisição de cada prédio ou fracção exceder o limite de € 85.500, mas
não exceder € 532.700, a respectiva transmissão beneficia de uma redução da taxa,
enquanto que se a aquisição for superior a € 532.700 não haverá lugar a qualquer
redução.
A isenção de IMT e redução de taxas referida caducarão quando o imóvel deixar de
constituir habitação própria e permanente no prazo de seis anos a contar da data de
aquisição, excepto no caso de venda.
Caso se verifique a caducidade da isenção concedida o sujeito passivo deverá solicitar,
no prazo de 30 dias, a respectiva liquidação no serviço local de finanças da localização do imóvel, sob pena de a omissão dar lugar a processo de infracção fiscal, e a uma
liquidação de imposto acrescida de juros compensatórios.
3.3. - Isenção de IMT na aquisição de prédios para revenda
Caso de trate de prédios destinados a venda/revenda devemos considerar o imposto
devido pela aquisição a título oneroso de tais bens imóveis.
Nesse particular, será devido Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Bens
Imóveis (IMT) pela pessoa singular ou colectiva para quem se transmitam os bens.
Há, todavia, algumas excepções estabelecidas por lei. Assim, caso a compra seja feita
com o intuito de destinar o imóvel para revenda, haverá isenção de IMT
Estabelece o artigo 7.º CIMT que:
“São isentas do IMT as aquisições de prédios para revenda, nos termos do n.º 2 do
artigo 7º, desde que se ter sido apresentada antes da aquisição a declaração prevista no
artigo 112º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou na
alínea a) do n.º 1 do artigo 109º do Código do imposto sobre o Rendimento das Pessoas
Colectivas (IRC), consoante o caso, relativa ao exercício da actividade de comprador de
prédios para revenda.”
Do que vem dito resulta que a lei faz depender a concessão da isenção ao cumprimento
da obrigação acessória prevista nos códigos de IRS e IRC: declaração de inicio da
actividade de comprador de prédios para revenda.
A isenção de IMT foi estabelecida pelo facto de se considerar que os ganhos ou
variações patrimoniais positivas emergentes da compra e venda de prédios já estariam
sujeitos a imposto sobre o rendimento.
Esta isenção, todavia, não prejudica a liquidação e pagamento de IMT nos termos
gerais, a menos que a Administração Tributária reconheça que o contribuinte exerce
normal e habitualmente a actividade de comprador de prédios para revenda.
Para tanto deverá ser apresentada certidão emitida pelo serviço de finanças, de onde
resulte que no ano anterior foi adquirido para revenda ou revendido algum prédio
adquirido para esse fim.
Convirá notar que quando o prédio tenha sido revendido no prazo de três anos, sem ser
novamente para revenda e tenha havido pagamento de IMT, este deve ser anulado pelo
serviço de finanças, a requerimento da empresa imobiliária, acompanhado de documento comprovativo dessa transacção.
Em termos contabilísticos os prédios destinados a revenda são integrados no activo
permutável da empresa – como simples mercadorias – e, portanto, não fazem parte do
activo imobilizado da empresa, sendo integrados no capital da mesma.
Deste modo, para efeito da sua tributação, serão considerados como rendimento e não
como transmissão de capital.
Se deixaram de verificar-se os pressupostos que presidiram â concessão da isenção, o
sujeito passivo de IMT deverá, no prazo de 30 dias, solicitar no serviço de finanças de
localização do imóvel a respectiva liquidação e proceder ao seu pagamento em
conformidade com o disposto no n.º 6 do artigo 36º do CIMT, ou seja, 30 dias.
De acordo com o entendimento veiculado pela Administração Fiscal, a isenção de IMT
para prédios destinados a revenda não será prejudicada por actos de simples administração, tais como obras de reparação e beneficiação, assim como, o seu arrendamento ou cedência gratuita temporária, desde que, em qualquer dos casos, se mantiver a intenção de revenda.
Por outro lado, e também de acordo com o entendimento da Administração Fiscal, não
beneficiam de isenção as aquisições de terrenos para construção com a intenção de neles
construir prédios para revenda, ou as aquisições de prédios inacabados que se destinem a ser concluídos e posteriormente alienados.
Nos termos do artigo 42.º do Código do IRC não são dedutíveis para efeitos fiscais:
- o IRC e quaisquer outros impostos directa ou indirectamente incidam sobre os lucros;
- os impostos e quaisquer outros encargos que incidam sobre terceiros e que a empresa
não esteja legalmente autorizada a suportar;
- as multas, coimas e demais encargos pela prática de infracções.
Por outro lado, o artigo 23.º CIRC estabelece que se consideram custos os que
comprovadamente forem indispensáveis para a realização de proveitos ou ganhos sujeitos a impostos ou para a manutenção da fonte produtora.
Da concatenação entre o que vem de ser dito – e apesar de a dedutibilidade de custos
ser uma das matérias de maior litígio com a administração fiscal, em face da ausência um elenco taxativo - poderemos considerar o IMT como custo para efeitos fiscais.
(Estudo publicado pelo Dr. Rui Pereira in www.verbojuridico.com).
1.1. – Incidência: Tributação em Mais- Valias
No que diz respeito à transmissão onerosa dos bens imóveis a questão essencial
prende-se com as eventuais mais- valias geradas com essa alienação, ou seja o rendimentoacréscimo
resultante da transmissão onerosa – o que pode suceder tanto no caso do
alienante ser pessoa singular, como no caso de se tratar de pessoa colectiva.
1.2. – As mais- valias em IRC
Consideram-se mais- valias os ganhos obtidos pela transmissão onerosa de elementos
do activo imobilizado.
No caso de pessoas colectivas, as mais- valias e menos- valias são dadas pela diferença
entre o valor de realização, liquido dos encargos que lhe sejam inerentes, e o valor de
aquisição deduzido das reintegrações ou amortizações praticadas.
Em caso de alienação onerosa, será considerado como valor de realização o valor da
contraprestação recebida.
Para efeitos fiscais, o valor da mais ou menos-valia pode, ou não coincidir com a mais
ou menos–valia contabilística, uma vez que na determinação da primeira, ao contrário da última, entra um coeficiente de correcção monetária, que é aplicado ao valor resultante do valor de aquisição deduzido das amortizações acumuladas sempre que, à data da realização, tenham decorrido pelo menos dois anos contados a partir da data de aquisição do bem.
1.2.1. - Reinvestimento da mais- valia em IRC
A tributação em IRC (inclusão no lucro tributável) das mais-valias está condicionada à
sua realização.
Quando realizada, existe uma possibilidade de diferir 4/5 da diferença positiva entre as
mais-valias e as menos-valias, resultantes da transmissão onerosa de bens do activo
imobilizado corpóreo.
Um quinto (1/5) será tributado no exercício da realização e os remanescentes 4/5 serão
tributados nos quatro exercícios seguintes, sempre que no exercício anterior ao da
realização, no próprio exercício ou até ao fim do segundo exercício seguinte, o valor de
realização correspondente à totalidade dos referidos elementos, seja reinvestido na
aquisição, fabricação ou construção de elementos do activo imobilizado corpóreo afectos à exploração.
O que vem exposto aplica-se às pessoas colectivas que exerçam a titulo principal uma
actividade de natureza comercial, industrial ou agrícola, uma vez que o rendimento global sujeito a imposto das restantes sociedades é determinado de acordo com as regras do IRS.
Do elenco de factos geradores de ganhos supra referidos apenas os relativos à
transmissão onerosa de terrenos para construção constavam da incidência do revogado
Código do Imposto de Mais-Valias.
Aquando da aprovação do Código do IRS, o legislador entendeu por bem a criação de
um regime transitório aplicável à tributação das mais-valias, constante do Decreto Lei n.º 442-A/88, de 30 de Novembro.
De harmonia com o artigo 5.º n.º 1 do referido diploma, os ganhos que anteriormente
não eram objecto da incidência do Imposto de Mais-Valias só ficariam sujeitos a IRS se a aquisição dos bens ou direitos se verificasse no domínio da vigência do Código do IRS – ou seja, a partir de 1 de Janeiro de 1989.
Nestas circunstância, o ónus da prova de que os bens ou direitos foram adquiridos em
data anterior a 1 de Janeiro de 1989 incide sobre o sujeito passivo que pretenda beneficiar da dita isenção.
1.3. – As mais- valias em IRS
Segundo estatui o artigo 9º Código do IRS (CIRS), constituem incrementos
patrimoniais, desde que não considerados rendimentos de outras categorias, as mais-valias.
Consideram-se, para este efeito, como mais-valias quaisquer valorizações ocorridas em
bens ou direitos que sejam alheias à actividade ou vontade da entidade em cujo património tal valorização se repercutiu.
De entre as várias alíneas do n.º 1 do artigo 10º CIRS, encontramos prevista:
- na alínea a), a alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, a afectação de
quaisquer bens do património particular a actividade empresarial e profissional exercida
em nome individual pelo seu proprietário
- na alínea d), a cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a
contratos relativos a bens imóveis.
As situações vindas de expor encontram-se, pois, directamente relacionadas com a
percepção de ganhos relativos a bens imóveis que se encontram sujeitos a tributação.
O artigo 10º, n.º 3 CIRS, estabelece que os ganhos se consideram obtidos no momento
da prática dos actos supra referidos, sem prejuízo de:
- nos casos de promessa de compra e venda ou de troca, se presumir que o ganho é
obtido logo que verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos objecto do contrato;
- nos casos de afectação de bens do património particular a actividade empresarial e
profissional exercida pelo seu proprietário, o ganho só se considerar obtido no momento da ulterior alienação onerosa dos bens em causa, ou da ocorrência de outro facto, que
determine o apuramento de resultados em condições análogas.
A incidência real6, por seu lado, é constituída pela:
- diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição;
- importância recebida pelo cedente, deduzida do preço por que eventualmente tenha
obtido os direitos e bens objecto de cessão8.
De notar que ao valor de aquisição serão acrescidas as despesas suportadas pelo
alienante com a aquisição e alienação, e as despesas de valorização efectuadas nos últimos 5 anos.
As mais-valias resultantes da alienação de bens imóveis apenas ficam sujeitas a
tributação em 50% do seu valor.
Assim, a taxa aplicável a este rendimento vai depender do montante dos restantes
rendimentos a que o mesmo vai ser englobado, determinada nos termos do artigo 68.º
CIRS.
Aqui se reitera que este regime de tributação de mais-valias apenas é aplicável nas
situações em que o alienante tenha adquirido o bem que pretende alienar depois de 1 de
Janeiro de 1989.
1.3.1. – Reinvestimento da mais valia em IRS
Os bens ou direitos relativos a imóveis ficarão sujeitos a tributação em sede de IRS,
excepto quando se trate de ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis
destinados a habitação própria e permanente, e sempre que:
- no prazo de 24 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido
da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for
reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de
imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente
com o mesmo destino, em território português;
- se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído
para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento de aquisição de (outro) imóvel
destinado a habitação própria e permanente que tenha sido adquirido nos doze meses
anteriores.
Para beneficiar deste regime de reinvestimento o sujeito passivo deverá manifestar, na
declaração periódica de rendimentos, a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o valor que tenciona reinvestir.
Do mesmo modo, caso o sujeito passivo venha a reinvestir um montante diferente do
declarado, terá de proceder à entrega de uma declaração de substituição - onde mencionará os valores efectivamente reinvestidos.
Todavia, não haverá lugar ao benefício quando o sujeito passivo:
- na aquisição de outro imóvel, não o afecte à sua habitação ou do seu agregado
familiar, até decorridos seis meses após o termo do prazo de reinvestimento;
- na aquisição de terreno para construção, o adquirente não inicie, excepto por motivo
imputável a entidades públicas, a construção até decorridos seis meses após o termo do
prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado, ou não requeira a inscrição do imóvel na matriz até decorridos 24 meses sobre a data de início das obras - devendo, em qualquer caso, afectar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;
- na construção, ampliação ou melhoramento de imóvel, não sejam iniciadas as obras
até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser
efectuado ou não seja requerida a inscrição do imóvel ou das alterações na matriz até
decorridos 24 meses sobre a data do início das obras, devendo, em qualquer caso, afectar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.
De notar que o valor de aquisição poderá ser corrigido pela aplicação de coeficientes de
correcção monetária sempre que tenha decorrido mais de 2 anos entre a data de aquisição e a data de alienação.
2. – Questões conexas
2.1. - A transmissão onerosa de bens imóveis – Pessoas Colectivas
No que diz respeito à transmissão onerosa dos bens imóveis a questão que pode
suscitar-se prende-se, como vimos, com as eventuais mais valias geradas com essa
alienação, ou seja os ganhos obtidos com a transmissão onerosa de bens do activo
imobilizado.
Antes da entrada em vigor do artigo 10.º n.º 12, com a redacção dada pela Lei 39.º -
A/2005 de 29.07 uma lacuna na lei permitia resolver, com relativa facilidade, a questão da tributação de mais valias.
Assim, sempre que uma sociedade continha como seu principal activo um bem imóvel,
a solução não estava em alienar o bem imóvel mas sim a própria sociedade. Com efeito, o artigo 10.º n.º2 a) exclui de tributação em mais valias o produto obtido com a alienação onerosa de acções detidas pelo seu titular durante mais de 12 meses.
Assim, a solução passa muitas vezes por transformar a sociedade por quotas em
sociedade anónima e, em lugar de alienar o património, alienar as acções nas quais o
património constituía capital.
O resultado era a não tributação da operação por parte do adquirente em IMT e a
isenção da tributação de mais valias por parte do alienante.
Com a referida alteração veio a colocar-se um obstáculo a este tipo de operação, uma
vez que se estabelece que aquela isenção não abrange as mais valias provenientes de
acções de sociedades cujo activo seja constituído, directa ou indirectamente, em mais de
50%, por bens imóveis ou direitos reais sobre bens imóveis situados em território
português.
Assim sendo, em caso de transmissão onerosa de um bem imóvel por parte de uma
sociedade comercial, verificar-se-á o apuramento das mais valias de acordo com as regras gerais do IRS/IRC.
2.2. – Implicações da reforma da tributação do património
Outras implicações no IRC da alienação de bens imóveis prendem-se com o regime
estabelecido pelo decreto-lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro.
Este diploma procedeu à aprovação dos novos Códigos do Imposto Municipal sobre
Imóveis (IMI) e do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), e veio motivar diversas alterações na legislação tributária.
Um dos códigos que veio a sofrer alterações foi o Código do IRC, ao qual foram
aditados dois novos artigos: o 58.º-A e o 129.º.
Estes novos preceitos legais vieram determinar que o valor mínimo para a
determinação do lucro tributável em IRC passaria a ser constituído pelo valor patrimonial tributário que serviu de base à liquidação do IMT.
Veio também estabelecer-se que os alienantes e adquirentes de direitos reais sobre bens
imóveis devem adoptar, para efeitos da determinação do lucro tributável, valores normais de mercado que não poderão ser inferiores aos valores patrimoniais tributários definitivos que serviram de base à liquidação do IMT, ou que serviriam no caso de não haver lugar à liquidação desse imposto.
Destarte, sempre que, nas transmissões onerosas, o valor constante do contrato seja
inferior ao valor patrimonial tributário definitivo do imóvel, é este o valor a considerar por alienante e adquirente para efeito da determinação do lucro tributável.
No que tange ao cumprimento das obrigações declarativas, o alienante deverá efectuar
uma correcção ou ajustamento positivo - no quadro 07 da declaração modelo 22 de IRC do exercício a que é imputável o proveito obtido com a transmissão - equivalente à diferença positiva entre o valor patrimonial tributário definitivo do imóvel e o valor constante do contrato.
Para o alienante, será o valor patrimonial tributário o considerado para efeito de
determinação da base de cálculo das reintegrações e, o que é pior, para a determinação do resultado tributável em IRC relativamente ao mesmo imóvel.
A determinação do valor patrimonial tributário será efectuada pela administração
fiscal, por recurso à regras do IMI, pelo que poderão ser verificar-se alienações onerosas de imóveis sem que esteja definitivamente determinado o valor patrimonial tributário.
Nestas situações, e sempre que valor patrimonial tributário definitivo do imóvel não
esteja determinado até ao final do prazo estabelecido para a entrega da declaração do
exercício a que respeita a transmissão, os sujeitos passivos deverão uma declaração de
substituição durante o mês de Janeiro do ano seguinte àquele em que os valores
patrimoniais tributários se tornaram definitivos.
No caso de o adquirente pretender efectuar a correcção ao valor das reintegrações do
imóvel, as reintegrações relativas a exercícios anteriores serão consideradas como custo do exercício em que o valor patrimonial tributário se tornar definitivo.
Note-se que o artigo 129.º CIRC, estabelece a possibilidade de o sujeito passivo fazer
prova de que o preço efectivamente praticado nas transmissões de direitos reais sobre bens imóveis foi inferior ao valor patrimonial tributário que serviu de base à liquidação do IMT.
Mas há um senão: neste caso, será dada à administração fiscal a possibilidade de acesso
à informação bancária do requerente e dos respectivos administradores ou gerentes
referente ao exercício em que ocorreu a transmissão e ao exercício anterior14 - o que tem
sido mais do que suficiente para afastar os contribuintes do âmbito de aplicação deste
procedimento.
Em face do cumprimento da obrigação de colaboração estabelecida nos artigos 49.º
CIMT, 124.º CIMI é hoje relativamente simples o cruzamento entre as informações
prestadas pelos notários e a base de dados dos impostos sobre o património.
Assim, é de esperar que as diferenças positivas entre o valor patrimonial definitivo dos
imóveis alienados e o valor constante dos respectivos contratos seja facilmente detectável, o que implicará as correspondentes liquidações adicionais e juros compensatórios.
3. - Transmissão por pessoa singular - entrave
A transmissão de bens imóveis por uma pessoa singular suscita também a questão da
tributação de mais valias.
Convirá notar, todavia, que também aqui foi colocado pelo legislador um entrave a um
meio geralmente usado para “tornear” esta tributação – o artigo 45.º n.º 3 CIRS com a
redacção dada pela Lei n.º 53-A/2006 de 29.12.
Como é sabido, a maior parte dos imóveis têm valores patrimoniais tributários
perfeitamente desactualizados e, por isso, reduzidos. O que vem de ser dito tinha como
efeito, no momento da alienação, a existência um maior hiato entre aquele valor (de
aquisição) e o valor de realização e, portanto, uma maior tributação em mais valias.
O meio de “planeamento fiscal” geralmente usado nesses caso passava pela doação do
imóvel a um ascendente ou descendente (porque isenta de imposto de selo – art. 6.º e)
Código do Imposto de selo) e a atribuição de um valor a essa doação próximo do valor
pelo qual se pretendia efectuar a venda.
Esta operação destinava-se apenas a actualizar o valor de aquisição, uma vez que
agora o vendedor era o próprio donatário. Assim se conseguia, com relativa facilidade,
reduzir drasticamente a tributação em mais valias.
A única forma que a Administração Fiscal tinha para obviar a este tipo de
procedimento era a utilização da Cláusula Geral Anti-Abuso do artigo 38.º da Lei Geral
Tributária – com todas as limitações e pressupostos procedimentais que encerra.
A partir da alteração legislativa supra referida pretendeu-se desincentivar este tipo de
operações.
Estabelece agora o artigo 45.º n.º 3 CIRS que “No caso de direitos reais sobre bens
imóveis adquiridos há menos de 2 anos por doação isenta nos termos da alínea e) do artigo
6.º do Código do Imposto do Selo, considera-se valor de aquisição o valor patrimonial
tributário anterior à doação.”.
Ou seja, em termos práticos, continua a ser possível actualizar o valor de aquisição
através de doação isenta - sempre que, claro está, o comprador esteja disposto a esperar 2 anos...
3. – Consequências fiscais na espera do adquirente
3.1. – Delimitação negativa de incidência: Isenção de IMI
Um possível reflexo fiscal existência de um benefício aplicável a titulares individuais
dos imóveis: o benefício previsto no artigo 42.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF).
Este benefício aplica-se aos prédios urbanos, construídos, ampliados, melhorados ou
adquiridos a título oneroso desde que destinados à habitação própria e permanente do
sujeito passivo ou do seu agregado familiar.
Trata –se de uma isenção de pagamento de IMI pelo período de 6 anos, caso o valor
tributável do imóvel seja ascenda até €157.500,00 e de 3 anos, caso aquele valor ascenda a um máximo de €236.250,00.
O imóvel deverá ser afecto à habitação própria do sujeito passivo ou do seu agregado
familiar no prazo de 6 meses após a aquisição, conclusão da construção, ampliação ou
melhoramentos.
De notar que este não é um benefício automático mas sim um benefício dependente de
reconhecimento, ou seja, deverá ser requerido pelo sujeito passivo no prazo de 60 dias após o término do supra referido prazo de 6 meses, sob cominação de a isenção apenas se iniciar no anos seguinte, assim ficando reduzido em um ano o período de concessão do benefício. De notar que esta isenção poderá ser reconhecida por duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar16, sendo tal benefício transmissível mortis causa.
Poderá ainda verificar-se a isenção de IMI relativamente aos prédios ou parte de
prédios construídos de novo, ampliados, melhorados, ou adquiridos a título oneroso,
quando se trate da primeira transmissão, na parte destinada ao arrendamento.
Os pressupostos de aplicação são semelhantes aos da isenção de IMI em imóveis
destinados a habitação própria e permanente. Todavia, em face da redacção dada ao n.º 10 do artigo 42.º EBF, podemos concluir que esta isenção não tem as mesmas limitações que a isenção para habitação, podendo ser reconhecida mais do que duas vezes e em todos os prédios que o sujeito passivo destine a arrendamento.
De todo o modo, ainda que não seja concedido ou requerida esta isenção relativamente
aos imóveis arendados, o artigo 41.º CIRS estabelece que serão deduzidos aos rendimentos da categoria F, entre outras, as quantias pagas a título de IMI.
Acresce que o resultado liquido negativo apurado na categoria F poderá ser reportado
aos cinco anos seguintes, deduzindo-se ao rendimento liquido dessa mesma categoria (art. 55.ºCIRS).
3.2. - Isenção de IMT na aquisição de prédios para habitação
O imposto municipal sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT), incide sobre as
transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse
direito, sobre bens imóveis situados no território nacional.
Integram, ainda, o conceito de transmissão de bens imóveis as promessas de aquisição
e de alienação, logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou quando este esteja usufruindo os bens.
Todavia, o Código do IMT (CIMT) estabelece uma importante excepção a este regime
jurídico no que tange à tradição ou posse.
Ora, quando se trate de promessa de compra e venda de habitação para residência
permanente do adquirente ou do seu agregado familiar, tal situação não se insere no
conceito de transmissão onerosa de bens imóveis.
Assim será, desde logo, desde que não ocorram as seguintes situações:
1) Celebração de contrato-promessa de compra e venda de bens imóveis nos termos do
qual o promitente comprador possa ceder a sua posição contratual a terceiro;
2) Cessão da posição contratual no exercício do direito conferido pelo contratopromessa
referido no ponto anterior;
3) Cedência de posição contratual ou ajuste de revenda, por parte do promitente
comprador, quando o contrato definitivo venha a ser celebrado entre o promitente
comprador e terceiro.
São isentas de IMT as aquisições de prédio urbano ou de fracção autónoma de prédio
urbano destinado exclusivamente a habitação, cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda € 85.500.
Se o valor de aquisição de cada prédio ou fracção exceder o limite de € 85.500, mas
não exceder € 532.700, a respectiva transmissão beneficia de uma redução da taxa,
enquanto que se a aquisição for superior a € 532.700 não haverá lugar a qualquer
redução.
A isenção de IMT e redução de taxas referida caducarão quando o imóvel deixar de
constituir habitação própria e permanente no prazo de seis anos a contar da data de
aquisição, excepto no caso de venda.
Caso se verifique a caducidade da isenção concedida o sujeito passivo deverá solicitar,
no prazo de 30 dias, a respectiva liquidação no serviço local de finanças da localização do imóvel, sob pena de a omissão dar lugar a processo de infracção fiscal, e a uma
liquidação de imposto acrescida de juros compensatórios.
3.3. - Isenção de IMT na aquisição de prédios para revenda
Caso de trate de prédios destinados a venda/revenda devemos considerar o imposto
devido pela aquisição a título oneroso de tais bens imóveis.
Nesse particular, será devido Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Bens
Imóveis (IMT) pela pessoa singular ou colectiva para quem se transmitam os bens.
Há, todavia, algumas excepções estabelecidas por lei. Assim, caso a compra seja feita
com o intuito de destinar o imóvel para revenda, haverá isenção de IMT
Estabelece o artigo 7.º CIMT que:
“São isentas do IMT as aquisições de prédios para revenda, nos termos do n.º 2 do
artigo 7º, desde que se ter sido apresentada antes da aquisição a declaração prevista no
artigo 112º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou na
alínea a) do n.º 1 do artigo 109º do Código do imposto sobre o Rendimento das Pessoas
Colectivas (IRC), consoante o caso, relativa ao exercício da actividade de comprador de
prédios para revenda.”
Do que vem dito resulta que a lei faz depender a concessão da isenção ao cumprimento
da obrigação acessória prevista nos códigos de IRS e IRC: declaração de inicio da
actividade de comprador de prédios para revenda.
A isenção de IMT foi estabelecida pelo facto de se considerar que os ganhos ou
variações patrimoniais positivas emergentes da compra e venda de prédios já estariam
sujeitos a imposto sobre o rendimento.
Esta isenção, todavia, não prejudica a liquidação e pagamento de IMT nos termos
gerais, a menos que a Administração Tributária reconheça que o contribuinte exerce
normal e habitualmente a actividade de comprador de prédios para revenda.
Para tanto deverá ser apresentada certidão emitida pelo serviço de finanças, de onde
resulte que no ano anterior foi adquirido para revenda ou revendido algum prédio
adquirido para esse fim.
Convirá notar que quando o prédio tenha sido revendido no prazo de três anos, sem ser
novamente para revenda e tenha havido pagamento de IMT, este deve ser anulado pelo
serviço de finanças, a requerimento da empresa imobiliária, acompanhado de documento comprovativo dessa transacção.
Em termos contabilísticos os prédios destinados a revenda são integrados no activo
permutável da empresa – como simples mercadorias – e, portanto, não fazem parte do
activo imobilizado da empresa, sendo integrados no capital da mesma.
Deste modo, para efeito da sua tributação, serão considerados como rendimento e não
como transmissão de capital.
Se deixaram de verificar-se os pressupostos que presidiram â concessão da isenção, o
sujeito passivo de IMT deverá, no prazo de 30 dias, solicitar no serviço de finanças de
localização do imóvel a respectiva liquidação e proceder ao seu pagamento em
conformidade com o disposto no n.º 6 do artigo 36º do CIMT, ou seja, 30 dias.
De acordo com o entendimento veiculado pela Administração Fiscal, a isenção de IMT
para prédios destinados a revenda não será prejudicada por actos de simples administração, tais como obras de reparação e beneficiação, assim como, o seu arrendamento ou cedência gratuita temporária, desde que, em qualquer dos casos, se mantiver a intenção de revenda.
Por outro lado, e também de acordo com o entendimento da Administração Fiscal, não
beneficiam de isenção as aquisições de terrenos para construção com a intenção de neles
construir prédios para revenda, ou as aquisições de prédios inacabados que se destinem a ser concluídos e posteriormente alienados.
Nos termos do artigo 42.º do Código do IRC não são dedutíveis para efeitos fiscais:
- o IRC e quaisquer outros impostos directa ou indirectamente incidam sobre os lucros;
- os impostos e quaisquer outros encargos que incidam sobre terceiros e que a empresa
não esteja legalmente autorizada a suportar;
- as multas, coimas e demais encargos pela prática de infracções.
Por outro lado, o artigo 23.º CIRC estabelece que se consideram custos os que
comprovadamente forem indispensáveis para a realização de proveitos ou ganhos sujeitos a impostos ou para a manutenção da fonte produtora.
Da concatenação entre o que vem de ser dito – e apesar de a dedutibilidade de custos
ser uma das matérias de maior litígio com a administração fiscal, em face da ausência um elenco taxativo - poderemos considerar o IMT como custo para efeitos fiscais.
(Estudo publicado pelo Dr. Rui Pereira in www.verbojuridico.com).
terça-feira, 20 de novembro de 2007
Offshore Property Ownership
Legislation regulating offshore companies has changed for the third time within the past six years.After two punishing increases in 2002 and 2004 that saw Municipal Property Tax (IMI) rates for black-listed companies climb to five per cent of property evaluations (some 10-fold normal assessments), the 2007 Budget introduces a more reasonable charge of one per cent starting in 2008. Many company owners are now breathing a sigh of relief, in the hope that they were finally out of the woods.Let us examine this premise to see where, in fact, offshore companies stand when compared to onshore options.Uplifted evaluationsHistorically, Portugal has had substantially understated Rateable Values (VPT) on property. In fact, when the rules changed in 2004, more than one half of properties accounted for less than one per cent of the tax collected. At the other end of the spectrum, the top one per cent of properties (the newest ones) paid over 30 per cent of real estate levies!The Property Tax Reform Act of 2004 changed the method of calculation and a new “objective” five-point formula was introduced based on 1) size, 2) location, 3) type of usage, 4) age, and 5) quality of construction. Any property transfer now triggers a re-evaluation of the rateable value. In the meantime, the Finanças has already made substantial progress in new appraisals with the balance due for completion in the next few years.Needless to say, an ever-growing percentage of properties will pay their rates based on these new uplifted appraisals so that any underlying increase will inevitably magnify the tax owed.Corporate taxA second punitive component against offshores was also introduced in 2002 and still remains in force. Black-listed companies must pay annual corporate tax (IRC) based on “deemed” income equal to 1/15 of the rateable value of the property.Since new VPT purports to be on average at 80-90 per cent of market value, such an IRC assessment will look something like this:VPT = €350€350,000 ÷ 1/15 = €23,333X 25% = €5,833Based on the same assumptions, annual IMI property rates will cost an additional 3,500 euros for a total annual assessment of 9,333 euros. Add mandatory fiscal representation and IRC declaration costs and annual fiscal compliance costs total almost 10,000 euros.Onshore options based on the same assumptions would only have annual assessments of less than 2,000 euros.In summary, even with the reduction of offshore rates from five per cent to one per cent an offshore company will still pay five times the annual taxes as compared to onshore options starting in 2008.Market perceptionsIt should not come as a surprise that offshore has become a four-letter word in recent years. Property buyers are leery of offshore companies, whether black-listed or white-listed, under the justifiable perception that they want to avoid buying someone else’s problem. However, if offshore companies are moved to Portuguese nominee companies, capital gains tax rates drop two and a half-fold (10 per cent as compared to 25 per cent), potentially saving many thousands of euros at the time of sale. Buyers also achieve similar savings in transfer tax and stamp duty, creating a win-win situation.ConclusionIt is important to go back to our starting point: legislation regarding offshore companies has changed three times since 2002. By any standard, such volatility constitutes a precarious basis for making any long-term decision.In addition to substantial tax savings and a positive perception at the point of sale, re-domiciliation of your offshore company to Portugal embraces a stable, mainstream solution sanctioned by law. Rather than taking evasive measures, your strategy will be based on a fully compliant answer that allows you to pay the legal minimum.
terça-feira, 2 de outubro de 2007
PORTUGUESE PROPERTY TAXATION
The Portuguese Property Taxation system resembles that in the rest of the European Comunity Purchase of real estate by non-residents does not require prior authorization by the Portuguese foreign Trade Institute, nor is it subject to restriction by that body. Foreign Exchange controls no longer apply to such transactions. There is a double taxation treaty in existence between Portugal and the United Kingdom.Personal TaxesAs a non-resident property owner in Portugal, you may be liable for income tax, value added tax wealth tax, capital gains tax. Individual situations vary and it is best to seek specialist advice from a tax consultant who has knowledge of the Portuguese tax system.Unlike other countries where "income tax" and "capital gains tax" are separate, in Portugal there is a single income tax for all individuals.An individual is deemed Resident in Portugal if more than 183 days per calendar year are spent in Portugal. If an individual is deemed Resident then their Worldwide Income is subject to IRS within Portugal. If an individual is Non-Resident then only Income from Portuguese sources is taxable within Portugal. The current rates of IRS range from 12% - 40%, although in certain cases there are other special taxes which may be levied.Income Tax Non-residents are obliged to make an annual return for income tax if they receive income from letting property. For non-residents, income on rental profits are taxable in Portugal at a flat rate of 15%. Unlike other countries, which allows a deduction for tax purposes of mortgage interest against rents, you would not be entitled to a deduction for Portuguese tax purposes for mortgage interest costs relating to the purchase of the property in Portugal. In Portugal only repairs and maintenance expenses can be claimed as a deduction.For Portuguese residents, your Portuguese rental income is added to any other income you may have, and your total income then calculated on a sliding scale.Capital Gains Tax As mentioned above, a capital gain in Portugal is added to regular income and the appropriate income tax rates (stated above) are applied. In calculating a capital gain, account is taken of the rate of inflation from the date of purchase until the date of sale.When the proceeds of the sale are re-invested in the purchase of other permanent assets (another Portuguese property or shares, etc.), only 20% of capital gains tax need be paid in the current year. The balance of 80% of the profit is deferred to the following years. On the sale of real estate that is the vendor's primary residence, 50% of the gain is added to the regular income for income tax purposes. If the proceeds are invested in the purchase of alternative real estate for a residence within a short period as defined in law (currently two years), the capital gain is exempt from tax.For non-residents on a sale of the property Portuguese capital gains tax (CGT) is payable at 25% of the gain.Under the double tax treaty with Portugal, if you are tax resident in a country that has entered into such an agreement with Portugal, the agreement allows you to credit any capital gains tax paid in Portugal against any capital gains tax payable in your tax domiciled country.
quinta-feira, 27 de setembro de 2007
PROPERTY PURCHASE AND BUILDING A HOUSE how to buy a house in Portugal
PROPERTY PURCHASE AND BUILDING A HOUSE
Specific precautions in the promissory contracts of purchase and sale of property being built.If the object of the contract is a property still in construction, therefore not concluded, one must pay special attention to the contents of the promissory contract. Seeing that in Portugal there does not exist specific legislation to be applied to theses situations and if a generic law is applied, in spite of allowing its performance, it leaves the promissory purchasers without guarantees in case of an eventual breach of contract by the seller. In this case, the contract's effect is conditioned by the existence of goods/assets.Furthermore, if the property is actually built, the sale conducts all its effects. If on the other hand, the property is not built, the contract is cancelled and the purchaser is discharged from the debt of the price or can recover it if it has already been paid.For the sale of property to be built, the seller is obliged to perform the necessary diligences so that the purchaser may acquire the sold goods, according to what has been stipulated or results from the circumstances of the contract. If the seller omits such diligences he is then obliged to indemnify the purchaser on damages (loss of profits and consequential/actual damage) that result from the breach.Given the aforesaid, one may easily realize that the purchase and sale of property to be built relies upon several circumstances, which may never be verified in practice.There are, however, some points that deserve to be considered by the interested parties at the moment of signing a contract that has as object a property/building to be built.
THE CONTRACT CLAUSES
The clauses of a promissory contract that have as object a non built property need to be rigorously analysed, namely the circumstances that involve the entire construction until its completion and conveyance.On one hand, specific legislation related to property contracts in general does not exist. On the other hand, the object of the contract does not exist in physical terms implicating therefore, that a group of conditions and hypotheses will have to be foreseen in the contract. Namely:The identification of the property - object of the contract- will have to be carefully detailed.Furthermore, it is necessary to preview/point out in the contract, and according to the building plan, the area, its location towards the other properties, the number of divisions, store-rooms, garage, etc.In order to confer a formal validity to the promissory contract, the construction must already be licensed at the time of acknowledging/legalizing the contract's signatures.When dealing with horizontal property (co-ownership) and if it has already been constituted or sketched out at the time of signing the contract, one should mention the corresponding fraction. In this case, it will also be convenient to identify the whole undertaking/construction, namely the characteristics publicized by the seller.The materials/fixtures and "finishings" to be used in the work, must be fully described, with reference to the description of the "invention" and caderno de encargos (list of clauses demanded in a contract by the public administration) of the construction project.The most adequate manner to settle the payment of the price of the property being built consists in coinciding the payment dates with the completion of the construction phases - duly stipulated in the clauses.This form of payment has the advantage of financing the promotor and simultaneously reduces the purchaser's risk. The possibility of reviewing or altering the price and its conditions may also be set out in the contract's clauses.The designation of the delivery date of the property by the purchaser is fundamental, and not only the vague indication of the date when the completion is likely to occur. The clauses that are going to stipulate eventual resolutory conditions are going to depend on the clause that stipulates the delivery date of the property as well as its good execution.Knowing that the use permit/license can be issued long after the completion of the works and seeing that it is necessary for the notarial act (signing the deed), the sellor must preview in the contract, an eventual temporary reception of the property by the purchaser aslong as it has already been concluded.The seller must not only bear in mind his responsibility regarding the constitution of horizontal property (co-ownership) - when it is necessary and has not yet been constituted by the time of the signing of the contract - but also must not neglect the condominium's regulations committing the promissory purchaser to collaborate when inspections to his fraction of the property need to be executed, accomplishing the documents at stake.The promissory seller must also beware of works performed by the promissory purchaser, seeing that any work he may perform and which has not been duly licensed is susceptible of creating impediments/hindrances to the entire licensing of the building.The parties interested may preview in the contract, eventually referring to modifications in the price or including a resolutory condition, the possibility of amendments to the Municipal License, by decision or imposition of the Town Hall, being able to directly or indirectly change the property - object of the contract.
DOCUMENTS TO BE ENCLOSED TO THE CONTRACT
The parties interested in effecting a promissory contract of purchase and sale of property to be built must attach to the contract all the existing documents relative to the property - object of the contract, namely:- Publicity to the undertaking- the property's/building's plan- Description of the finishing’s and the "caderno de encargos" (list of clauses demanded in a contract by the public administration)- Condominium's regulations
Collaterals/Guarantees Having in mind that the specific performance of a contract regarding a property to be built is unfeasible until the property is in fact built, the "problem" of the reimbursement of the down payment and of eventual penalties for the breach of contract by the sellor has to be dealt with more rigorously than other promissory contracts.The bank collateral is the mot chosen mean to solve the above stated issue; it is normally made at the expense of the seller and the financial institution guarantees the purchaser the reimbursement of the referred amounts.
THE DEED OF PURCHASE AND SALE
At this stage, if a loan has been requested it is necessary for two deeds to be signed: the definite contract and the loan agreement/contract. The deedThe deed of purchase and sale will have to be drawn at a notary public.The notary verifies all the legal acts of the entire transaction and witnesses the procedure. With regard to formalities the following is necessary:- for individuals: the identification of the parties, their names, identity card numbers and taxpayer numbers; for companies, their designations, corporate body numbers, certificate of the commercial registry duly updated and clearly demonstrating the powers of the person who is going to sign/execute the deed;- the caderneta predial (certificate showing the current owner of the property and confirming that it has been registered for tax purposes) or the matrix certificate issued by the tax department and which must not be over six months old;- use permit/license issued by the Town Hall;- A receipt from the tax department showing that the sisa (real estate tax) has been paid;- Certificate from the land registry proving the registration of the property in the seller's name.
AFTER PURCHASING
Registration The final step will be to effect the definite registration of the property in the purchaser's name.The certificate of registration merely has a publicity and effectiveness function for third parties, in other words it provides information on the juridical situation of the property in terms of value, ownership, mortgage guarantees, location of the building its description, etc., aiming the safety of the juridical property commerce. According to article 7 of the property/Land registry Code, the definite registration constitutes presumption that the title/right exits and that it belongs to the title holder therewith inscribed/registered.The property registration is a burden for the purchaser. If it is not executed he can incur "heavy" disadvantages, namely, with third parties that acquire the property in good faith, meaning that the referred third party may not know that the owner was not the person who proceeded with the sale. Compulsory Insurance A fire insurance on the property is compulsory. The insurance is calculated/estimated according to the location and area of the house.Contracts for the supply or render of servicesThe conveyance of the property also implicates that the contracts for the supply of services namely, water, electricity, telephone, etc. must also be changed to the name of the present/current owner.
LEGAL ADVICE ON PURCHASING YOUR HOME IN PORTUGAL
LEGAL ADVICE ON PURCHASING YOUR HOME IN PORTUGAL
Our aim is to give you a general idea about the main steps and phases involved in a Portuguese Property Purchase in an individual name as follows:
BEFORE CONTRACT/RELEVANT DOCUMENTS:
On negotiations phase the most important issues to be discussed between parties are the price, condtions of payment, deposit togheter with any special extra clause that parties agree. At this stage you should instruct your Lawyer to undertake thorough pre-contract enquiries and all the needed searches on the legal paperwork.
Relevant documentation:
a) Land Registry
This certificate is a public record for each property with details of: Ownership – (contains the property’s legal history); Title; Description of property; Mortgages or any third party interests;
b) Caderneta Predial
Every property needs to have a Caderneta Predial, which is a tax identification and sets the rateable valuation. This valuation is important for the determination of local property tax (IMI/rates).
c) Habitation License
All residencial properties constructed since 1951 need a Habitation License, which confirms that the Câmara (Town Council) has inspected the property and that it complies with planning permission and building regulations.
EXCHANGE OF CONTRACT AND COMPLETION
The parties lawyers will prepare a draft of a promissory contract, which will be signed by vendor and purchaser. At this point, the parties will agree namely on the price, details of the property, penalty clauses in the event that any of the parties do not fulfill the contract, completion date, schedule of payments, etc.
On the signature of it the purchaser will pay the agreed deposit. The purchaser should have Portuguese Fiscal number. Completion of a property purchase takes place at the offices of a Notary. The Notary records the transaction - «Escritura». The purchaser will now take possession of the property. Under the new Portuguese legislation all non residents or foreign companies that wish to purchase a property should appoint a fiscal representative resident in Portugal in order to perform all the tax duties in Portugal. You should be aware of some legal expenses connected to the purchase of a property (described in paragraph A) in Portugal as follows:
a) IMT Tax
This is the Portuguese property acquisition tax and should be paid by the purchaser prior to completion. The amount payable varies with the price of the property, if it is for habitation, on a sliding scale up to 6%, this rate is applicable to all properties with a price higher then € 532.700,00 – value reffered to 2007. If it is a plot of land for urban construction, is always 6,5% of the price, and if it is a rustic plot is 5% in both cases withouth any variation.
b) Notary and Registration Fees
These needs to be paid by the purchaser upon signature of the deeds of conveyance of purchase and sale at the Private Notary and on the Land Registry Department when the registration of the transfer of the ownership of the property is applied for. These fees includes the stamp duty and will be approximately between 1% and 1,5% of the purchase price.
c) Yearly Expenses
Per year you need to pay the rates of the property calculated at the present for the coucil of Lagos (Algarve) in 0,80% of the rateable value of the property. Usually, 50% is payable in April and the balance in September. Your fiscal representative will receive the respective payment’s notifications from the local tax department.
d) Portuguese Capital Gains Tax
On a transfer of the property ownership in Portugal all vendors must pay the Portuguese capital gains tax, which is 25% calculated on the difference between base costs (original purchase costs and IMT) and selling price.
e) Inheritance Tax
At the present moment there is no Portuguese inheritance tax between parents/children and spouses. In all other situations is 10%.
We strongly advice you to do a Portuguese Will, after the purchase of the property.
REGISTRATION AT THE LAND REGISTRY DEPARTMENT
A copy of the “Deeds” is registered at the land registry office – public record after completion.
Our aim is to give you a general idea about the main steps and phases involved in a Portuguese Property Purchase in an individual name as follows:
BEFORE CONTRACT/RELEVANT DOCUMENTS:
On negotiations phase the most important issues to be discussed between parties are the price, condtions of payment, deposit togheter with any special extra clause that parties agree. At this stage you should instruct your Lawyer to undertake thorough pre-contract enquiries and all the needed searches on the legal paperwork.
Relevant documentation:
a) Land Registry
This certificate is a public record for each property with details of: Ownership – (contains the property’s legal history); Title; Description of property; Mortgages or any third party interests;
b) Caderneta Predial
Every property needs to have a Caderneta Predial, which is a tax identification and sets the rateable valuation. This valuation is important for the determination of local property tax (IMI/rates).
c) Habitation License
All residencial properties constructed since 1951 need a Habitation License, which confirms that the Câmara (Town Council) has inspected the property and that it complies with planning permission and building regulations.
EXCHANGE OF CONTRACT AND COMPLETION
The parties lawyers will prepare a draft of a promissory contract, which will be signed by vendor and purchaser. At this point, the parties will agree namely on the price, details of the property, penalty clauses in the event that any of the parties do not fulfill the contract, completion date, schedule of payments, etc.
On the signature of it the purchaser will pay the agreed deposit. The purchaser should have Portuguese Fiscal number. Completion of a property purchase takes place at the offices of a Notary. The Notary records the transaction - «Escritura». The purchaser will now take possession of the property. Under the new Portuguese legislation all non residents or foreign companies that wish to purchase a property should appoint a fiscal representative resident in Portugal in order to perform all the tax duties in Portugal. You should be aware of some legal expenses connected to the purchase of a property (described in paragraph A) in Portugal as follows:
a) IMT Tax
This is the Portuguese property acquisition tax and should be paid by the purchaser prior to completion. The amount payable varies with the price of the property, if it is for habitation, on a sliding scale up to 6%, this rate is applicable to all properties with a price higher then € 532.700,00 – value reffered to 2007. If it is a plot of land for urban construction, is always 6,5% of the price, and if it is a rustic plot is 5% in both cases withouth any variation.
b) Notary and Registration Fees
These needs to be paid by the purchaser upon signature of the deeds of conveyance of purchase and sale at the Private Notary and on the Land Registry Department when the registration of the transfer of the ownership of the property is applied for. These fees includes the stamp duty and will be approximately between 1% and 1,5% of the purchase price.
c) Yearly Expenses
Per year you need to pay the rates of the property calculated at the present for the coucil of Lagos (Algarve) in 0,80% of the rateable value of the property. Usually, 50% is payable in April and the balance in September. Your fiscal representative will receive the respective payment’s notifications from the local tax department.
d) Portuguese Capital Gains Tax
On a transfer of the property ownership in Portugal all vendors must pay the Portuguese capital gains tax, which is 25% calculated on the difference between base costs (original purchase costs and IMT) and selling price.
e) Inheritance Tax
At the present moment there is no Portuguese inheritance tax between parents/children and spouses. In all other situations is 10%.
We strongly advice you to do a Portuguese Will, after the purchase of the property.
REGISTRATION AT THE LAND REGISTRY DEPARTMENT
A copy of the “Deeds” is registered at the land registry office – public record after completion.
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